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【施政報告2025 懶人包】樓市房屋政策四大重點 增加資助房屋流轉、未補價居屋可出租!
- Michelle Lee
- 9月20日
- 讀畢需時 5 分鐘
已更新：10月9日
施政報告2025正式出爐，房屋政策依然是萬眾矚目的焦點。今年的措施可謂是「組合拳」，既有針對高端市場的「托市」新招，也有關乎長遠發展的宏大藍圖，更有盤活資助房屋市場、惠及上車族的具體措施。本文將為您深入剖析四大重點，助您一文看懂香港樓市未來的新格局！
施政報告2025 重點一｜盤活資助房屋市場 六大措施增加流轉
除了增加供應，如何讓現有的資助房屋資源更有效流動，是今年施政報告的另一大亮點。政府推出多項措施，旨在釋放單位，重建置業階梯。
1. 調整綠白表比例
居屋的綠白表申請者比例，將由40:60逐步調整至50:50，讓更多公屋住戶能自置居所，從而騰出公屋單位。
2. 增加「白居二」配額
年度配額再增1,000個至總數7,000個，並預留部分配額予40歲或以下的青年申請者及一人申請者，支持年輕人上車。
3. 放寬轉售限制
新出售的居屋及綠置居，轉讓限制年期由15年縮短至10年，增加單位的吸引力和流動性。
4. 推出「長者業主樓換樓計劃」
年滿60歲並擁有單位十年或以上的資助單位業主，可在第二市場出售該單位後不須補價，以「大屋換細屋」或搬至偏遠地區的方式套現資金作退休生活費，此舉亦將釋出較大單位到市場。
5. 試行未補價居屋出租
房委會及房協會推出3,000個名額的先導計劃，容許擁有資助出售單位十年或以上的合資格業主將其未補價單位出租予白表申請者，從而增加租務市場供應。消息指計劃將於明年推行，為期兩年，名額則採用先到先得的形式。
6. 優化單位面積
未來居屋及綠置居將增加較大面積單位的比例，以滿足家庭需要。市場影響：這一系列措施將顯著激活資助房屋第二市場（居二市場），增加盤源及成交量。「白居二」配額增加將直接刺激需求，而「樓換樓」及出租計劃則能釋放更多優質盤源，形成一個更健康、更有活力的流轉生態。
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施政報告2025 重點二｜租置計劃落空 公屋/簡約公屋預計建成18.9萬個單位
1. 租者置其屋計劃落空
此前「吹風」提及的公屋「租者置其屋」計劃最終並未出現在施政報告，消息指目前社會分歧較大，預計將於明年再研究重推。
2. 公屋供應及簡約公屋進度
在公營房屋方面，政府繼續「提速、提量」，計劃於未來5年興建18.9萬公屋，包括3萬簡約公屋，數量較上一個五年增加約80%。簡約公屋的其中1萬個單位會在今年底前啟用，剩餘的2萬單位則會在年半內全部落成。另外立法會亦在審議「簡樸房」規管制度，如草案獲通過，明年3月便會正式實施。
3. 重建公屋計劃
與此同時，重建公屋計劃亦提上日程，房委會將於今年內公佈馬頭圍邨及西環邨的重建計劃，並將研究重建模範邨。
4. 公屋輪候時間目標
在一系列的房屋政策推動下，目前公屋綜合輪候時間已縮短至5.1年，政府目標在2026/27年度進一步將其降至4.5年。市場影響：公營房屋供應的確定性，為基層市民帶來安居的希望。公屋輪候時間的縮短，長遠有助紓緩劏房等社會問題，穩定社會根基。
施政報告2025 重點三｜「托市」新招 放寬新資本投資者入境計劃
為吸引更多資金流入香港，為樓市注入新動力，政府在「新資本投資者入境計劃」上作出重大調整，重點是降低住宅投資門檻。
1. 住宅投資門檻大降
申請人投資合資格住宅物業的價值門檻，由5,000萬港元大幅下調至3,000萬港元。
2. 非住宅投資額度提升
計劃中可納入投資額的非住宅物業（如工商舖），上限由1,000萬元提升至1,500萬元。市場影響：此舉旨在吸引高淨值人士及資金，對中高價豪宅市場將帶來直接的提振作用。降低門檻能擴大潛在買家基礎，預期3,000萬至5,000萬價格區間的豪宅物業將最先受惠。
施政報告2025 重點四｜長遠規劃 北部都會區提速與穩定土地儲備
解決房屋問題的根本在於土地。政府明確表示將全力推進「北部都會區」的發展，並確保未來土地供應穩定。
1. 高層次統籌
成立由行政長官親自擔任主席的「北部發展委員會」，顯示最高規格的推動決心。
2. 簡化審批，引入專屬法規
透過快速審批制度及專屬法例，為北都發展掃除障礙，加快基建及房屋落成。
3. 靈活批地及減補地價成本
採用「按實補價」及分階段補價等創新方式，降低發展商的前期成本，鼓勵業界參與。政府更容許市區重建項目增加的地積比轉移至北都使用，大大增加發展的靈活性。
4. 明確供應目標
已為私樓覓得足夠土地，滿足未來十年126,000個單位的需求。
5. 土地儲備
將於未來十年準備好約2,600公頃「熟地」，建立土地儲備，實現「需時可用，閒時則存」。市場影響：這些措施為香港的長遠發展描繪了清晰藍圖。「北部都會區」的提速將成為未來數十年樓市供應和經濟增長的新引擎，相關概念的地區（如元朗、上水、粉嶺等）的物業潛力值得長期看好。
施政報告2025｜主要受惠群組 市場影響分析
1. 新資本投資者入境計劃
計劃提振中高價豪宅市場，增加市場資金流動性，預計高淨值人士、豪宅業主將受惠。
2. 北部都會區提速
北都物業潛力巨大，奠定香港長遠發展基礎，將惠及長線投資者、發展商、北區居民。
3. 增加資助房屋流轉
大幅激活居二市場，增加成交量，為上車族提供更多選擇，公屋租戶（綠表）、白表上車客、青年家庭、年長業主均可受惠。
4. 穩定公營房屋供應
公屋輪候家庭，逐步縮短輪候時間，改善基層居住環境，穩定社會。總括而言，2025年的施政報告房屋政策策略清晰，既有刺激市場的短期手段，也有解決根本問題的長遠規劃，更重要的是透過多項創新措施盤活現有資源。這套「組合拳」將如何塑造香港樓市的未來？讓我們拭目以待。你對今年的房屋政策有什麼看法？最期待哪一項措施？歡迎留言分享。
